1.一般商品房是房地产开发商自主开发的一种产品，然后通过营销手段实现其价值和使用价值。是完全的市场运作，所以商品房的消费群体相对广泛，不受限制。集资房一般通过公司和社会组织统一建设。它是解决公司低收入家庭住房问题的社会组织。一般是先集资后建房的形式，属于非市场行为。

2.集资房和商品房的建设在手续上也有一定的区别。一般房地产开发，一般商品房开发经营必须五证齐全，商品房用地属于出让用地，一般通过招标、拍卖、挂牌、市场出让方式取得；集资房的土地由***划拨，减免相关税费。

1.财产权得不到保障。建设集资房的单位或个人，一般签订合作建房，但不能提供国土部门批准的合作建房合同，也不能出示预售许可证。法律不保证投资者的权益

2.投资者还应承担以下风险：集资楼能否顺利建成，首先取决于集资情况。如果资金不能准确及时到位，项目的进度就得不到保证，项目进度的延误又会加剧资金筹集的难度。如此恶性循环，必然导致资本一去不复返，项目遥遥无期的结局。

3.建筑质量难以保证。由于一些集资建房单位的暴利动机，只能通过降低标准，拼命压低价格，甚至强迫他们带资施工来选择施工队伍。施工企业要想生存，必然会偷工减料，施工质量难以保证。

4.集资房通常很难形成规模。大部分都是一两三栋。由于规模小，连简单的卫生和安全都无法提供，客观上很难养活管理。这些都是开发商不会考虑它。