1.房屋买卖协议，只要是双方平等协商自愿达成的，都是有效的。

2.然而，房屋所有权的转让必须在法律生效之前进行登记

3.农村宅基地只能分配给本村村民，村民只有使用权。城镇居民购买的，不能办理过户手续。

4.房屋买卖协议有效，但无法办理房屋所有权转移时，房屋的出卖人无法履行合同。如果买方已经付款，卖方需要将对所造成的损失承担赔偿责任。

什么情况农村房屋买卖合同无效

1.房产分割出售的，合同无效。由于房屋建在土地上，依附于土地，不可分割，当房屋所有权通过买卖方式转移时，房屋占用范围内的土地使用权也必须随房屋转移或过户。出卖人将房屋产权和土地使用权出售给不同的买受人，或者只同时转让房屋所有权而***让土地使用权的，买受人可以主张买卖合同无效。

2.标的有问题，合同无效。出售房屋的主体必须是房屋的所有权人。非所有人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋产权为几个人共有的，必须经共有人同意后才能出售。

3.侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。所有权人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。共有人出售房屋时违反优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。

4.农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应当认定无效。《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建设的房屋发放土地使用证”。因此，这种合同因违反国家政策，应视为无效。

5、非法转让，合同无效。主要包括司法行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的转让或者出售；依法收回土地使用权；权属有争议的；法律，行政法规禁止转让的其他情形。