1.继承只能发生在被继承人(在财产继承中留下财产的人)死亡之后。这是继承的首要条件。有些财产所有人，为了避免以后争夺财产而产生***，在生前就把财产权利让给继承人，比如给一个或者全部子女。这也是法律行为，但不是继承，因为继承还没有开始，而是他们生前的赠与。

2.继承遗产的人应该是被继承人的合法继承人，也就是根据法律的规定可以成为继承人的继承人这是继承的第二个条件。如果被继承人立遗嘱将财产转让给法定继承人以外的人，或者捐赠给国家或者集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。

3.遗产应该是死者生前拥有的财产。这是继承的第三个条件。有些财产是共有的，比如夫妻共有的。当其中一人去世时，并非所有财产都成为遗产。此时应先分割财产权，分割属于被继承人配偶的份额(除非另有约定，应分割财产份额的一半)，再进行继承。

1.继承：

继承的方式是税最少的，父母在世的时候不能处理。只有父母去世，才能办理财产继承。在办理继承房地产手续的过程中，只有需要支付很少的继承律师费和公证费。即使房产证5年内发放，也只有需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。

但是在传承的过程中可能会出现一些问题。最上面的问题是孩子多，或者父母的父母还健在。在这种情况下，需要的其他继承人放弃他们的继承权。如果其他继承人不同意，父母也没有留下相关有效遗嘱，只能按照法定继承处理。如果父母留下有效遗嘱，但其他继承人仍不同意，只能通过诉讼处理。

第二个问题是继承的公平程序不完备，所以在财产转移的过程中会有很多困难。因为要求在继承公职方面的程序非常严格，比如之前新闻中曝光的各种奇葩证明，证明你爸爸是你爸爸等等！

2.礼物：

赠送方式简单方便。直系亲属之间的赠与只需要缴纳印花税和契税，成本并不多。最重要的是契税，是房屋估价的3%，也就是市场价的3%。如果你考虑保留房产用于自己居住或出租，你可以使用这种方法。

但是，这种方法并不适合将来销售。如果子女在接受赠与后不到5年出售房屋，或者子女拥有多套房产，按照目前的操作方式，子女只能按照实际征收方式缴纳个人所得税，即转让收入的20%扣除合理费用，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。

3.购买和销售：

买卖方式直截了当，不留后患。直系亲属之间的房产交易不需要砍价，只需要按照地税的评估价格缴纳印花税、契税、营业税即可，成本并不多。如果父母将房产“出售”给他们的子女，需要将支付总评估价格1%的个人所得税。由于房产证未满5年，增值部分5.5%的营业税要交。

需要为儿童支付1%的契税。以后子女再过户这套房产的时候，如果已经取得房产证满5年，并且是住房，女儿只需要交很少的交易费用。房产证未满5年或有多套住房的，需要将为增值部分缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。