小产权房买卖是违法的。其生产违反了城乡土地规划利用总体布局，也违反了法律市关于农用地转城市建设用地的程序，所以本身就是违法的。根据其他相关法律规定，禁止擅自以“村改居”方式将农民集体土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法转让或者出租集体土地用于非农业建设。并改革完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。严禁为城镇居民在农村购买和违法建设的房屋发放土地使用证。

1.法律效应

小产权房的效力一般被视为无效。但它也区分了不同的情况：

乡镇范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，应当认定房屋买卖合同有效。

房屋出售给乡镇以外的人，经有关组织和部门批准，可以认定合同有效。

未经有关组织和部门批准，将房屋出售给乡外人员的，合同未实际履行或者购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。

2.房地产转让

小产权房拿不到正式的房产证，所以不构成法律意义上的不动产权即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能转让或出售给非本集体成员的第三方，即购买后不能合法转让。同时对房屋的保值增值也有一定的影响。

3.政策风险

购买小产权房时，买受人与开发商签订合同并支付房款后，如果有关部门对乡镇产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至强制拆迁。买房的人会面临拿不到房子，不能及时收回房款的尴尬局面。买房后，如果遇到国家征地拆迁，由于乡镇产权房不具备国家承认的合法产权，且购房人不是合法产权人，无法获得产权拆迁补偿，但作为实际使用人获得的补偿与产权补偿相比微乎其微。

4.缺乏监管。

农村产权房的开发建设没有明确的法规限制，开发建设监管缺位，对购房者利益造成一定影响。同时，开发单位资质不具备，房屋质量和售后保修难以保证。