抵押设定后，房屋所有权人不得随意处分房屋。因此，除非抵押权人同意，否则房屋所有人不能将房屋送人。而且房产在抵押状态下是不能转让的。

103010第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。除当事人另有约定外，从其约定。

103010第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销协议。

抵押权人与抵押人不能就抵押权的实现达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖或者变卖抵押物。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格

1.签订赠与合同。

不管是买卖房产还是赠与，都要走正规手续。首先，签一份赠与合同。如果房屋赠与是亲属之间的赠与，如果要赠与你的财产是你父亲和继母再婚后取得的，而且是他们夫妻共同财产，那么赠与你的财产必须以他们两人的名义。赠与合同要有你父亲、继母和你的签字。

2.缴纳相关费用。

即使是捐赠财产，也要按规定缴纳税费。因此，在完成签订合同的流程后，需要拿着房屋所有权证原件和房产赠与合同，到税务机关缴纳契税等相关税费。至于个人所得税，根据中华人民共和国财政部、国家税务总局的相关规定，父母子女之间的房屋产权无偿赠与的，不需要缴纳。

3.赠与公证。

为避免房屋产权***，房产赠与后，应进行公证。凭相关资料和文件，到房产所在地公证部门办理赠与公证。

4.办理转学手续。

前面的流程走完了，房子最后更名过户。房产给了以后，房产证的户主要换，一切以房产证为准。因此，请大家注意产权问题，房产所有权的转移必须依法登记才能在法律生效，因此，请及时携带相关资料和证件到管理房产部门申请变更登记，办理过户手续。