没有依法办理权属证书的房产是不能转让的，所以小产权房没有房产证是不能卖的，因为这些房子的产权是有瑕疵的，或者是不合法的。未依法办理权属证书的房屋不能上市交易、抵押、继承、赠与，不受法律，保护，不能获得拆迁补偿。另外，这种房子可能会被拆。

1.没有产权证和土地证。

即使是同区域的楼盘，小产权房也比普通商品房便宜很多。一些小产权房的价格是商品房价，的1/3甚至更低，所以很多朋友不得不冒着产权风险购买小产权房。但在房屋交易或抵押过程中，产权证是必备证件，小产权房则没有相关证件。就算有，也是村委会或者乡***发的，法律也不会批。

2.贷款银行和贷款抵押贷款不可用。

众所周知，小产权房是拿不到房产证的。因此，如果购房者想在贷款，购买小产权房，银行不会给贷款需要，购房者购买了小产权房，一次性还清贷款。不仅仅是在贷款，买不到小产权房，买了小产权房之后也不能拿小产权房去给贷款的银行做抵押。

3.小产权房交易难。

因为小产权房没有国家颁发的房产证，交易时无法办理过户，无法办理过户的房子风险很大。小产权房业主完全可以与他人签订房屋买卖协议，达到一房二卖或多卖的目的，第三方的利益不会得到保障。

4.拆迁补偿难。

即使是买了小产权房的购房者，也不一定能拿到房屋拆迁补偿，购房者很可能陷入“赔钱还房”的尴尬境地。所以，如果购房者真的要买小产权房，那么最好买那些已经成规模的小产权房，至少不会轻易被拆。

5.销售合同的有效性。

由于小产权房不具备上市交易的条件，购房人在签订房屋买卖合同时不具备法律利益，小产权房不具备产权登记，因此不会产生法律上的物权效力，购房人只能基于房屋买卖合同取得相应的权利。