非农业人口不能下乡购买农民宅基地。因为农民只有宅基地的使用权，没有收益和处置的所有权。宅基地所有权属于村集体。我国《土地管理法》也规定了“一户一宅”，即一个农民只能拥有一处宅基地。严禁其他村的农民在本村购买宅基地。即使他们签署了宅基地买卖协议，也将被视为无效。

买宅基地注意事项

由于农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，司法实践中对其效力的认定存在分歧。我认为，农村宅基地使用权具有以下特征：

1.农村宅基地所有权属于集体。在我国，土地分别属于国家和集体，建房用地也因权属不同分为建设用地和宅基地。建设用地属于国家，宅基地属于集体。

2.农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即集体经济组织的特定成员。农村集体组织以外的人不能申请和取得农村宅基地使用权。

3.农村宅基地使用权是有限制的，即宅基地使用权原则上只能由宅基地所有者用于建造房屋及附属设施供其居住和使用，宅基地使用权不得出售或转售。此外，农村宅基地使用权是福利，即农村村民基本上是无偿或缴纳少量费用获得宅基地使用权的。

需要，购买民用宅基地，应注意签订的转让合同是否具有法律的效力

1.宅基地使用权不得单独转让，下列情形应当认定无效：

(一)城镇居民购买；

(二)法人或者其他组织购买；

(三)转让人未经集体组织批准；

(四)转让给集体组织成员以外的人；

(5)受让人现有住房不符合宅基地分配条件的。

2.宅基地使用权转让必须符合下列条件：

(1)转让方拥有两套以上农村住房(含宅基地)；

(二)同一集体经济组织内成员的转移；

(三)受让人无住房、无宅基地，符合宅基地使用权划拨条件的；

(四)集体组织同意转让的；

(5)宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让；

一般来说，经确认的农村房屋买卖合同是有效的，并符合以下条件：

1.转让方拥有两套以上农村住房；

2.转让人和受让人应当是同一集体经济组织的成员；

3.受让人无住房和宅基地，符合宅基地使用权划拨条件的；

4.转让已经集体经济组织同意。