地产发展商无不都渴望抓住新型城镇化带来的机会,可眼下的问题是:机会在哪里?

国企背景的嘉凯城(000918.SZ),朝着此前较少受业界关注的城镇商业投去了坚定目光。

今年9月,嘉凯城宣布计划出资10亿元设立“嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司”,将其作为开展城镇商业建设项目开发与投资主体。而在此之前,嘉凯城已与浙江省诸暨市、绍兴越城区分别达成新型城市化建设的战略合作意向,共同打造新型城市,推动城镇化建设。

“我们的目标是以长三角百强镇为中心,计划用五年时间打造200个贴近百姓生活、倡导功能性、强调体验式和个性化的消费型城镇商业项目。”公司对外界表示。

“城镇化不应该等同于房地产开发,提升城镇居民的生活水准才是城镇化的核心。”嘉凯城集团董事、副总裁李怀彬在香港出席2013第一财经·地产汇年度峰会时对记者表示。

“大城市人口基数大、集聚效应明显,对商品住宅有较大需求,小城镇的情况则不同,普遍‘居者有其屋’,因此在小城镇还是延续大量开发商品住宅的思路显然不适合,但目前小城镇对商业以及相关配套的需求仍然存在。”

就在上个月,嘉凯城刚刚宣布,通过竞拍以总价8625万元,获得绍兴诸暨市店口镇一幅商业用地。诸暨店口镇以“五金之乡”闻名,在新型城镇化建设方面一直走在国内前列,是联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇。

资料显示,这幅土地位于绍兴诸暨市店口镇,地块东临规划路,南挨规划路,西靠胜利路,北接中央路;项目征用地面积42039.7平方米,建设用地面积37492.9平方米,土地用途为商业,容积率1.0~1.25,项目定位为集购物、休闲、娱乐和餐饮于一体的城市客厅。

在公告中,嘉凯城形容该项目“对于公司实施城镇商业战略具有示范意义”。

“店口镇项目建成后,政府会回购项目大约三分之一,作为教育、医疗、文化包括博物馆等公共服务用途,剩下的商业部分,嘉凯城会出售给嘉凯城管理的基金,并作为劣后股东投资相关基金。”李怀彬解释该项目的运作模式。

“对基金而言,收购某个商业项目的前提是要该项目能够保证LP每年10%~11%的收益率要求,如果基金评估认为这一收益率水平无法实现,嘉凯城也就不会投资该项目。”李怀彬表示,嘉凯城正在探索一种新的商业模式,即通过资产管理提升资产价值,然后寻找合适的渠道退出,以此获得收益。

事实上,10%~11%的收益率,这一水平远高于位于一般城市商业项目的平均回报率。

李怀彬表示,嘉凯城实践的新型城镇商业项目之所以能够实现较高的投资回报率,一方面因为这些项目位于城市中心之外,资产价格相对便宜,另一方面,项目后期管理运营都由嘉凯城自己的商管团队负责,也能有效控制成本。

目前,嘉凯城正在长三角寻找更多可以复制这一模式的城镇或区域;而近期嘉凯城在该战略下的持续发力,也显示出嘉凯城对这一商业计划前景的信心。

“五年时间打造200个城镇商业项目,并不是说这200个项目全都会由嘉凯城开发,”李怀彬解释,“而是说由嘉凯城商管团队运营的商业项目达到200个,这些项目可能位于小城镇,也可能位于城市的社区。”

“关键的问题在于,嘉凯城希望能从单一的房地产开发延伸至资产运营服务和资产增值服务,这是嘉凯城未来发展的方向。”李怀彬说。