普洛斯宣布被万科参与的中国财团以790亿元天价收购了,这是中国物流地产格局的巨变时刻。但行业瞬息万变,这并非结局。

普洛斯被收购后,南山控股(002314.SZ)遭遇投资者追问:重组深基地B(200053.SZ)进展如何,但管理层并无正面的回答。值得一提的是,普洛斯还是深基地的第二大股东,对其持股近20%。

南山控股和深基地B在一年多前已经酝酿重组整合的方案,被寄予打破市场上普洛斯版图独大的希望。2016年3月,深基地B宣布重组;同年7月,南山控股公告称,拟换股吸收合并深基地B及配套募资,重组完成后,深基地B得以摆脱在市场布局和融资渠道的困局,而南山控股将实现地产+物流双轮驱动格局。

南山控股和深基地B重组,趁机做大物流地产是题中之义。但目前,这宗重组并购案无限期搁置了下来。

资产重组被搁置

7月14日,深基地连发八份公告,主要内容之一是将于8月2日召开2017年第二次临时股东大会,审议延长南山控股发行A股换股吸收深基地B的决议有效期、延长对授权人士办理此次交易的授权期限等两份议案。

如若重头说起,时间须回到2016年3月。

2016年3月,深基地B发布《重大资产重组停牌公告》,7月发布了南山控股发行A股换股吸收合并深基地并募集配套资金暨关联交易的报告书。7月底,国资委批准了此次交易。随后,2016年8月,交易得到南山控股临时股东大会、深基地临时股东大会的审议通过。8月底,证监会也受理了此交易。

但2016年10月,深基地B宣布,由于本次交易所可能涉及的相关政策尚未明确,南山控股、深基地需要落实相关事宜,将向中国证监会提出对本次 行政许可项目中止审核的申请。

根据深基地在2016年8月4日召开的2016年第三次临时股东大会,本次交易的决议有效期和股东大会对董事会及相关人士办理相关事宜的授权期限将于2017年8月3日到期。这便能解释2017年第二次临时股东大会审议延长相关议案的原因。

海通证券分析师涂力磊指出,南山控股吸并深基地的重组方案中止,原因是B股审批流程较为复杂,审批周期长。

事实上,这是招商局继2015年12月运作招商地产B转A并由招商蛇口吸收合并后的又一次尝试。

南山控股和深基地B双方的控股股东及实际控制人均为中国南山集团,换股吸收合并后,存续上市公司的控制权未发生变更。南方集团有意为实现集团的整体上市,并搭建产业经营与产业投资两个平台以实现产融结合。

招商局集团通过主营业务为港口及港口相关业务的招商国际有限公司,持有南山集团37.01%股权。而南山集团旗下,有深基地B、南山控股、深赤湾A三个上市公司,集团拥有的土地储备中,包括深圳前海蛇口自贸区内的赤湾片区共3.4平方公里土地。

南山控股的前身是雅致股份。2015年6月,控股公司南山集团将房地产业务全部注入雅致股份,同年11月,雅致股份更名为南山控股。2016年5月,南山控股全资子公司南山地产又宣布以自有资金9.82亿元向南山集团全资子公司深圳赤湾房地产公司增资,并取得51%的股权,实现财务并表。一系列运作尘埃落定后,南山控股主营业务由此前的集成房屋业务变为房地产开发业务。

至于深基地B,其主营业务包括为南海东部石油的勘探开发、通过宝湾物流运营物流园区、通过参股公司在海洋工程领域提供结构件设计制造和维修服务三个板块。

物流地产站上风口

深基地B在多份公告中指出,发展宝湾物流业务是公司未来业务发展的重点。目前,除去普洛斯和嘉民,宝湾物流已是国内最大的物流地产运营商之一。

根据深基地B 2016年报,2016年实现营收6.78亿元,同比上升4.23%,其中由物流业务贡献5.19亿元,增速为10.99%。宝湾物流是深基地B运营物流业务的平台,由深基地B持有77.36%的股权,另外22.64%股权由南山集团掌控。

南山控股也表示,此次换股吸收合并是为利用上市平台充分释放存续公司物流业务活力,依托现有物流园区优势,大力发展物流园区开发运营业务,并借助深基地在物流领域的规模优势,增强南山控股土地资源的获取能力,打通物流地产、住宅地产产业链。

物流地产业务,是本次交易的重点。

过去十多年间,电子商务发展迅猛,仓储物流行业在中国经历了从无到有的高速发展和增长期。目前,现代物流设施的供给仍落后于日益膨胀的需求。仓储物流行业是房地产业、电商行业、物流行业的共同热点,以普洛斯、嘉民为代表的国际资本和以阿里巴巴(菜鸟)、 平安和万科为代表的国内资本,纷纷加速布局。

7月17日,碧桂园也宣布加入战壕,以9.6亿元获得中集产城25%的股权。中集产城是中集集团旗下子公司,业务涉及产业园区开发和运营、传统地产开发等领域,覆盖了珠三角、长三角和环渤海近10个城市。

仲量联行深圳工业地产部总监古振鹏告诉第一财经,“目前地方政府对仓储用地的指标管控较为严格,通过招拍挂出让的土地很少。在这种情况下,一线城市的存量优质资产尤显稀缺,如果企业想要保有,更多是往并购或者股权投资上想办法。”他判断,未来行业发展的趋向还是以并购为主。

行业竞争越来越激烈,深基地是焦灼的,想发展但又因B股股权融资渠道无法打通,受困于财务压力。

第一财经记者查阅深基地B历年公告发现,B股的融资障碍限制了公司发展,自1995年上市至今,公司从未进行过股权融资。倘能借助南山控股回归A股市场后,融资将更加容易,公司的股票流动性和价值将得以兑现,但历时一年近半,此方案目前又未能有相应的时间表。

加快土地和项目的获取是公司长期发展的主要支撑,随着越来越多玩家加入,土地获取的难度增加,优质土地获取的竞争将进一步加剧。另一方面,深基地发展进入快车道,随着园区数量增加,土地购置和工程建设的费用上升,公司将面临较大的财务压力。

2017年,深基地积极尝试开辟其他融资渠道。

4月18日,深基地召开2017年第一次临时股东大会,管理层获得了在人民币(或等值外币)五十五亿元额度内债权融资的授权。

6月2日,深基地宣布,公司与宝湾物流拟定与国资大型产业发展基金“中保投招商国协仓储物流(深圳)股权投资基金合伙企业(有限合伙)” 合作,在国内重要城市共同开发、收购、持有仓储物流项目。基金计划投资总额为37.5亿元,将在3-5年内完成投资,引入基金后,宝湾物流将采取轻重资产分离的运营模式。

紧接着,深基地又于6月3日宣布,为加快物流园布局及扩展速度,公司决定对旗下20个宝湾物流项目,采取增资扩股的方式引进一家战略投资者,以实现公司股权融资的突破。

战略投资者将通过产权交易所挂牌的方式确定。战略投资者对各项目公司增资出资总额将不低于20.0898亿元,而宝湾物流对各项目的首批增资金额将不低于13.7179亿元。目前,深基地2016年度股东大会已通过20个子公司增资扩股的议案。

据国家发改委网站数据,2016年1-11月,社会物流总费用9.6万亿元,同比增长3.6%,增速比上年同期回落0.4个百分点。深基地管理层判断,随着整体经济的增长和居民消费水平的提升,2017年仓储行业整体环境或将好于2016年。

但竞争形势严峻,物流地产行业目前仍是“争”字为先。万科把它定位为未来重点发展的业务之一,董事会主席、首席执行官郁亮表示,参与收购普洛斯的交易有助万科完善在物流地产领域的布局。

随着普洛斯等国际巨头的不断扩张和国内新进入者的快速布局,激增的市场供应量大概率将导致2017年部分区域面临租金滞涨和出租率下滑的双重压力,短期竞争加剧。在此背景下,在成功回A前,深基地仍需通过曲折的融资路径,对普洛斯领衔的国际巨头和一众新玩家追赶围猎。