在中国,房地产业是支撑经济快速增长的一个高速引擎,它的刹车和油门通常是受到政府调控政策左右的。

不过,2011年,开发商们已经不再像前几年那样去揣摩政策的走向和松紧,以决定自己的开发节奏了—什么时候手里一定要有土地,什么时候手里一定要有随时可卖的楼盘,什么时候要让自己手里有充足的资金,这是衡量一个开发商智慧的核心。但在2011年,这些都不重要,下一次政策会在什么时候变化,没有人说得清。

就在前一年,中国的开发商们共建造了7.6亿平方米的商品房,这其中住宅竣工面积6.1亿平方米(国家统计局数据),按照90平方米一套计算,相当于开发完成住宅680万套。可今年,政府要求新建1000万套保障性住房,各地必须在11月底前开工。

任志强觉得这简直是大跃进,商品房这么多人在盖,每年也就竣工五六百万套,“连工人和塔吊都不够,更别说土地和资金了,你还得加快速度,只能偷工减料!”在限制购房的政策出台后,任志强不再喊着房价还要上涨了,曾经,他因不停地断言房价必然上涨,而被叫做“人民公敌”。

这真是中国房地产开发商最不务正业的一年。任志强和潘石屹在微博上“打情骂俏”;王石远赴美国哈佛大学游学三年,闲下来会去纽约曼哈顿看音乐剧;许家印重金打造女排之后又迷恋上了足球……

1990年代初创立于海南的万通是市场化的中国房地产业诞生的象征之一。现在这家公司却成了八卦新闻的中心,当年曾经发誓要“披荆斩棘共赴未来”的万通地产六君子中,已经改行做投资基金的王功权当起了红鼻子情圣,制造了一出私奔故事;潘石屹也被传成为了他的妻子张欣背后的男人,他所创立的这家以销售见长的公司现在遣散了核心销售团队—至于谁是这个出人意料决定的决策者,有不同猜测;六君子中唯一留在了万通的冯仑,也在3月底宣布退出万通地产,开始专心做万通控股的投资生意。至于易小迪、刘军和王启富,能让人记起他们来的事情,大概也只有六君子20年前的豪情壮志。

地产老板们就像当年北伐大革命之下的北洋军阀,纷纷出国、下野、隐退。

这些地产大佬们是中国房地产界符号性的人物—王石所在的万科集团是全球最大的房地产公司,这家公司去年销售额超过1000亿元人民币;许家印是中国拥有土地最多的开发商,他的恒大地产2010年有着9600万平方米土地;万通控股董事长冯仑被称为地产教父,他是开发商公认的地产圈里最有思想的人;华远地产董事长任志强是中国内地上市房企中薪酬最高的老板,去年他的年薪是758万;而SOHO中国董事长潘石屹,则被评价为最会卖房子的人,他开发的银河SOHO去年卖出146亿,单体项目年销售额创中国最高。

但现在,在政府严厉的调控之下,中国开发商们的黄金20年貌似结束了。

任志强真的退了,这可不是一条愚人节里娱乐大众的微博。这个喜欢对行业评头论足的60岁的企业家现在成了被评论的目标,自从4月1日那天他在新浪微博上发了一条“组织部长正式通知,上级党委已批准退职”的消息,这事就成了热门话题。

这位年薪758万的公司高管,真正拿到手的钱却不到1/10,原因是他的身份为国有企业华远集团总裁,“国资委不同意我拿那么多,每年只给我60多万,去年奖励我5万元,是74万。”任志强算着帐。

现在,他已经从国企总裁的职位上退了下来。坐在北京西城区华远企业号的办公室里,任志强正惦记着被国资委拖欠的薪水什么时候能发下来,烦恼也随之而来。

不断有人问起他退休的事情,任志强生气地把“我没退休”四个字重复了一遍又一遍,这让他感到厌烦。他不愿意被说成退休老头,更不愿意离开房地产圈。当《第一财经周刊》记者问他打算什么时候彻底不干房地产了,他几乎要吼了起来,“我为什么彻底不干了?!”

潘石屹觉得,任志强退休是比同期发生的英国皇室世纪婚礼还要受关注的世界大事,就连他甘肃天水老家的村民都打电话来向他打听了。作为任志强的圈中密友,人们理所当然觉得潘石屹那有可靠的一手消息。

潘石屹问他是不是华远集团总裁退了,华远地产(上市公司)的董事长没有退?任志强说:“回答正确,加一分。”

在微博上,任志强成了受欢迎的“可爱任老头”。任志强有400多万新浪微博粉丝。他的朋友、北大光华管理学院教授张维迎说,任志强总是花太多的时间在微博上,他有和别人比的心理,总觉得自己的粉丝还没有别人(潘石屹)多。2008年《第一财经周刊》曾经采访任志强,那时他和潘石屹竞争的舞台是博客,他们关心着自己博客的点击率,每天用心耕耘,潘石屹还喜欢用Google搜索自己和任志强到底谁的名字多。

新浪总编辑陈彤说,微博就像是为任志强量身定做的,之前,他是个人人喊打的角色,上微博勤劳和网友交流后,赞他的人是多数。“他在微博上就像是一位青年导师。”一名华远地产员工评价现在的任志强。

根据新浪网的统计,2006年之前,任志强博客的跟贴当中,骂他的占绝大多数,以至于新浪不得不屏蔽部分侮辱和漫骂的跟贴。那时,他的外号是“任大炮”、“人民公敌”。五年前,他在“全国人民”最想打的人里排名第三(前两名是小泉纯一郎和陈水扁);一年前,他在大连的房地产论坛上演讲时,遭遇扔鞋。那时正值电视剧《蜗居》热播,这是一部讲述中国的年轻人不惜一切代价要在大城市买房的故事,任志强对此直言不讳,“年轻人就该买不起房”。

尽管任志强在中国已是最受关注的明星商人,可却少有人在意他所经营的公司华远地产。关于这家公司最多的新闻,除了董事长任志强的言行,便是拍地失败。

曾经,任志强还是潘石屹的“土地中心”,潘石屹在北京的SOHO尚都、SOHO北京公馆和光华路SOHO2都来源自与任志强的交易。早年的房地产市场对于国企华远来说,干得游刃有余,想进北京市场的潘石屹需要土地,自然想到了任志强,潘石屹评价那时的任志强“财大气粗”。

转变发生在2004年8月31日,那是政府规定的土地协议出让最后期限,从此土地交易将执行招拍挂制度。尽管执行中出现各种松动,但拿地确实比之前要困难许多。任志强在拍地这件事上并不在行,2006年他接连拍地失败,2007年又参与了10块土地招标,均未有所获。他生气地找到华远的主管单位北京西城区国资委,再次要求去外地发展,此前西城区国资委为了创税收,一直不同意任志强的这个要求,但这次同意了。华远在地产项目上终于走出去了,它立即在青岛和西安拿下了两块土地。

2007年是房地产民企制造地王的一年,仿佛所有的开发商都在2007年开始囤地,万科、恒大、金地、富力……它们的榜样是2007年4月20日以1900万平方米土地储备在香港上市,被投资者追捧的碧桂园—它共获得68万港人申购,占香港总人口的1/10。在投资银行家们的价值评估体系里,土地储备成了资本市场衡量中国房地产公司实力的关键,他们积极地向这些地产公司注资,“怂恿”地产商们勇往直前、圈地等待上市。

这种投资导向让开发商们认为,只要能圈到地,就能在股市上融到更多的钱,取代碧桂园的大股东杨惠妍成为首富也不是问题。对当时急于上市的恒大地产来说,更是如此—2008年恒大公布的招股说明书显示,其土地储备达到4580万平方米,是万科的近两倍。就在2006年年末,恒大地产的土地储备不足600万平方米,为了准备上市,恒大在2007年一年的时间内将土地储备膨胀近8倍。

疯狂的场面总是让人对土地蠢蠢欲动,任志强也不例外。

2008年,任志强约潘石屹去长沙考察项目,站在湘江边,任指着前方对潘说,那就是橘子洲头。“那天雾太大了,我既没有看到万山红遍,也没有看到百舸争流”,潘石屹的逻辑是,长沙的销售冠军一年销售额不过4个亿,这甚至不如他的一单成交额多。不仅是长沙,在深圳、大连、沈阳等地密集考察了一圈后,挑剔的潘石屹居然没看上一块地。任志强却在长沙买了块地,2009年3月,华远长沙项目启动。

疯狂圈地带来的是资金断链的危险。2008年5月,一向“力捧”房地产市场的任志强首次承认整个行业的销售急速下降。万科、金地等地产公司开始反思自己的亢奋举动,一些开发商甚至开始退地,王石的“楼市拐点论”得到验证,房价较高城市的楼盘纷纷打折销售,房价开始下降,恒大国庆期间18个楼盘8.5折促销,迅速回款48亿。

但依靠降价回笼资金也无济于事,2008年底,金融危机爆发,它们很快就等来了一个可能死亡的消息,连任志强也觉得一些房企2009年要破产。

可没有谁死在那个冬天,在全球金融危机的刺激下,中国政府开始拯救已经低迷了近一年的房地产市场,这似乎是当时最拿得出手的、也是曾经最为有效的刺激内需的手段。它包括降低购房首付比例(从30%下调至20%)、下调存贷款基准利率(1.08个百分点)等鼓励购房的政策,以及庞大的4万亿救市资金。买房,又成了人们热衷的事情。

房地产市场重又生机勃勃,任志强说,“房价永远是在上涨的。”他继续口无遮拦着,这也为他带来了不少麻烦。任在2008年接受《第一财经周刊》采访时曾说,自己说话口无遮拦是拿不到地的重要原因,“大不了就收购烂尾楼去,北京还有100多个烂尾楼呢。”但这一计划最终并未实施。

而在2010年,这种性格除了让他享受到总统级的被扔鞋待遇外,他还面临着走出北京的麻烦——华远地产在长沙建城市综合体,有人因不满政府拆迁补偿自杀,舆论将责任推给了任志强;他在西安买下的土地,卷入了一场土地假证风波。

“我要是20年前就干个体户,一定比潘石屹有钱。”身在体制中的任志强,当年想要带领华远地产走出北京都困难重重,而如今,当中国的房地产市场向他敞开之时,他却对《第一财经周刊》说,现在要谨慎,因为房地产政策并不利于他做出扩张选择。

2010年11月26日,任志强终于在北京拍到了土地。华远地产与北京盛世新业房地产公司组成的联合体,取得了北京通州的一块保障房用地。尽管任志强一直在批判保障性住房,认为它过度扩张会占用巨大的土地资源,使房地产投资量缩小,但在拍不到地的情况下,妥协比批判更重要。这块地上未来将建起一座配套幼儿园,任志强说,等他退休后,就去这所幼儿园里工作。

2011年,地产圈最让人费解的消息是—潘石屹遣散了他精干的销售团队。

从1998年到2008年的10年间,潘石屹几乎只围着北京朝阳区470平方公里的范围打转,香港弹丸之地(1103平方公里)尚且诞生了和黄、新鸿基等几大地产商,北京对于潘石屹的雄心来说可能也足够了。为了上市,SOHO中国也曾在2007年购入北京前门项目,但最终因政府部门毁约退出,留给他的是SOHO持有了前门大街5万多平方米的商业物业。

但在2009年,潘石屹将SOHO中国的地产版图画到了上海。他曾在2007年放话“3年内不进上海”,原因是那时初涉上海的SOHO中国,在长宁虹桥拓展区的一个地块拍卖上败给澳门赌王何鸿燊。

可是3年时间未过,潘石屹又回上海了。

2008年底金融危机对于那些外资的影响,可没有因为中国政府的救市而彻底改变。他们开始抛售在中国持有的商业地产,而上海是外资炒楼最活跃的城市。潘石屹立即抓住机会,他从摩根士丹利手中买下了东海广场。

这座曾经被倒手6次的上海第一烂尾楼,迅速被潘石屹玩活。2010年SOHO东海广场以38亿的合同销售额获得上海房地产销售冠军。

潘石屹在一线城市屡试不爽,他始终没有去二三线城市,“我们还是坚持在一线城市买地,一线城市的市场和法制环境相对较好,你看任志强对中国这么了解,跑到二三线城市还遇到各种麻烦。”在打通政府关系这件事上,习惯了西方思维的海归张欣不行,精明的潘石屹也不在行。

所以,当和一群央企争夺土地时,手握200多亿现金的SOHO中国相形见绌。

2009年6月30日竞拍广渠路15号地时,SOHO的11家竞争对手中,只有万科是民营公司,其他都是华润、保利、远洋、金融街等央企或是有国企背景的地产商。在经过97轮的竞价后,这块地最终被央企中化方兴以40.6亿的价格竞得。华远地产也是这块地的争夺者之一,但它看上去更像是一位旁观者,整场拍卖并未举牌,SOHO中国的报价,则停留在了39.5亿上。而2010年在竞争CBD核心地块时,SOHO遇到的对手是更强劲的央企联合体,尽管找来普利兹克建筑奖获奖者扎哈·哈迪德做设计方案,SOHO中国还是垫底出局。

当任志强去年3月去和央企抢大望京1号地时,灰心的潘石屹劝他说,“别去丢人了,你抢不过人家。”

地王诞生,泡沫四溅,房价应声上涨。2009年在各地产生的90多个地王中,央企拿下了60个左右。这些国资背景的房地产公司,受惠于政府的资金支持,比如金融危机下的4万亿投资,以及银行的放款,资金中很大一部分都在它们手里。2010年3月15日,央企更是一天制造了北京土地市场上3个地王。这直接导致3天后国资委“78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务”政策出台。

对于潘石屹来说,好在还有上海。进入上海两年,SOHO中国拿下了8个项目。

他销售的房子单价从4万到8万元,但仍然被疯抢,来自山西、内蒙等地的能源富豪们排着队要和潘石屹做生意。2010年,SOHO中国的合同销售金额同比大幅增长74%,其中北京银河SOHO以146亿创中国房地产单体项目销售额新高。而潘石屹敢于连续收购中关村SOHO、东海广场等烂尾楼的底气,和他有一支精干的销售团队不无关系,任志强说他总是能把土豆当成黄金卖出去,而这正是任志强所没有的。

所以,即便是无房可卖时,潘石屹也在极力保住这支销售团队。2006年时SOHO中国的项目处于断档期,潘石屹为让销售人员不流失,甚至把销售团队借给好友易小迪去烟台卖房。任志强在谈到2007年潘从他手中收购光华路SOHO2、SOHO北京公馆两个项目的原因时也说,潘石屹当时因为没项目卖,为了让销售队伍不至于散所以买了他的楼。

现在,潘石屹却要放弃他手中的王牌。

2010年下半年,他一手培养出来的近200人销售团队裁至100人。按照潘的说法,一位跟了他7年的销售冠军,因为涉及上亿元的合同造假,也被他开除了。

另一个他提及的原因是,在和一些销售总监聊天时,潘石屹发现他们已经很久没去见客户了。这些销售总监级别的人拿着几百万元的薪水,最高甚至能拿到800万年薪,他们没有了生活的压力,一边炒着四五套房,一边拿着小组成员的提成就能过得很好。

这是潘石屹不能容忍的。早年推销房子,他甚至亲自走向北京大望路的街头发传单。这几年和黄、中海、万科、世茂等房地产公司都去温州推广过自己的项目,但能够亲自前去做推广的大老板却只有潘石屹一人。

2010年11月19日,SOHO中国14年来最大的调整和改革告一段落—销售团队由过去的总监、副总监、销售人员三级压缩至两级,总监和副总监进行了合并,组织架构更扁平化,近200人的销售团队裁至100人。

当然,这和SOHO中国目前已将重心移至上海不无关系。而一位离职的销售人员则指责潘石屹过河拆桥,他说北京运作项目的减少,是裁员的真正原因。

扁平化只是变革的开始,潘石屹还导演了一出网络营销秀。网络营销需要重新制定游戏规则,所有销售人员都遵循席位制,目前北京有10个席位,马上还将增加5个,他们和SOHO中国是甲方乙方的关系,一个席位可以是一个人,也可以是100个人,潘石屹给每个席位的佣金是税前的1%。那些从SOHO中国出去自立门户的销售人员,最合潘石屹的胃口,他们此前还是SOHO雇佣的员工,现在则是它的合作伙伴。

潘石屹选择新浪乐居作为网络销售平台。购房者可以先去现场看房,销售人员积累一定数量的客户,这个环节和传统的销售方式没有差别,但最后是到网上进行拍卖。起拍价零元,一直到政府规定的最高限价。

5月14日晚上,在美国纽约的潘石屹几乎一夜未眠。此时SOHO中国正在进行第二轮网络销售,潘石屹紧张地盯着电脑,并派了公司总裁阎岩赴银河SOHO竞买现场督战。虽然是网络销售,但大部分客户害怕操作失误,还是来到了现场通过网络交易。

最终的结果让潘石屹决定在6月11日做第三轮网络销售—第二轮推出的16套房源(包括前门大街的一套出租商铺),10套银河SOHO的商铺全都是以政府规定的最高限价被秒杀,但5套住宅(北京公馆2套和三里屯SOHO 3套)的成交价格却只是最高限价的75%,约每平米4.5万。

潘石屹明显感觉到限购令对住宅市场的影响,他的目标客户—来自北方的能源富豪们,显然不可能在北京纳税5年。而没有被调控的写字楼和商铺市场依然火爆。所以,第三轮网络销售,12套房子里已没有住宅产品。在只针对住宅市场的调控政策下,做商业地产的SOHO中国让同行羡慕。万科、保利、金地、招商这四大A股房企发布2010年业绩时,都明确了要发展商业地产。

SOHO中国正在朝着一家轻公司的姿态发展。至此,它核心的业务部门全都采用外包方式运作。租赁业务合作的公司有400家,设计工作几乎全都外包给了国际知名建筑师事务所,比如扎哈·哈迪德建筑事务所。这家事务所北京办公室有近40人在SOHO中国办公,他们来自不同的国家,用英语交流,办公区域的门口,贴着扎哈的头像。

现在,SOHO中国希望成为一家专注创新产品的开发商,用产品设计来带动销售,这是张欣擅长的领域。在SOHO中国的办公区,散落着堆成一摞摞的图纸,因为扎哈设计的建筑物,每一层、每一个户型、甚至每一块砖都不一样,潘石屹形容原来的施工单位画户型图,一本就够了,现在公司的产品户型图得用卡车装。

为了避免在建造中出错,SOHO中国采用了IBM公司的管理软件。“在电脑上模拟建造就需要一年半的时间。”SOHO中国首席建筑师阴杰对《第一财经周刊》说。望京SOHO项目正在试验这个过程,潘石屹想着等项目销售时演示这个模型。除了外立面,房子里的墙面、钢筋、水泥、管线都能在电脑模型上展现。

“未来一定是产品的竞争,我们要做苹果,而不是脑白金。”潘石屹对《第一财经周刊》说。

这是SOHO中国应对宏观调控影响的策略之一。而对于商业地产散售模式给小业主带来的后期经营难题,这家公司显然还没有找到好的解决方法。

曾经留学剑桥、做过华尔街投资顾问的张欣,有着更为国际化的视野,她被外界视为带领SOHO中国突破发展瓶颈的一个强势人物。就在前不久,这个中国地产圈里面罕见的女商人甚至还被好莱坞邀请参演大片《华尔街2》。

任志强和潘石屹的交集在网络上延续,在这里,两人已不是相互板着脸做生意的商人。

6月1日儿童节这一天,身着海魂衫、戴着红领巾和草帽的华远地产董事长任志强出现在自己的微博粉丝面前。相比知名房地产开发商的身份,这些年轻人更喜欢眼前这个在网络上直言直语的可爱老头,他成了他们的新商业偶像。

喜欢玩iPad的SOHO中国董事长潘石屹坐在观众席上,任志强的一些粉丝围了过去,他们掏出任的新书《任你评说》,要潘石屹在上面签字,仿佛这两个人已经合为一体。

在北京师范大学演讲时,一位女生问任志强:“您退休一下子闲了,会不会落差大,去不去遛鸟?您只拿退休工资够不够花?”他说:“我不是个一般的退休老干部,会更忙。”

没有人退休,也不会有人遛鸟。

游学美国的王石3月31日回深圳参加了2011年股东大会,他对股东们说,这次游学与万科国际化有关,公司计划3年内打入国际市场。5月31日,碧桂园宣布委任杨国强23岁的三女儿杨子莹为公司执行董事,她负责公司财务,包括境内外融资,杨国强一直在培养着这个家族企业各个业务部门的接班人。许家印自称玩足球和排球就是体育营销,今年前5个月,恒大实现销售面积近500万平方米,位居全国第一。而在去年CBD核心地块的竞标中,万通是介入最早的公司,参加了11块地的争夺,冯仑将重心放在投资上,更像是其地产业务的新布局。

扎哈建筑师事务所设计总监Satoshi Ohashi评价潘石屹和张欣说:“他们总是有着勃勃的雄心。” 这句话也适用于任志强和所有这些开发商。

一些人蛰伏着寻找机会,一些人试图做出改变。属于他们的黄金时代是否结束,他们并不完全知晓。

但他们平均年龄已经55岁了,但愿这个中场休息的时间不要太长。