新年伊始,作为香港地产大鳄的新鸿基地产(00016.HK,下称“新地”)动作频频——除了公告宣布将发行5亿美元10年期债券之外,另据新鸿基发展(中国)有限公司董事长邓维聪透露,在内地备受瞩目的滨江凯旋门项目,其预售证有望在3月获批,一旦获批将第一时间开盘销售。“我们这个项目已经等待太长时间,需要回笼资金了。以这个项目可售总量和预期销售价格计算,顺利销售回笼资金量庞大,对新地很重要。”
有市场分析人士指出,和新地在香港的债券融资相比,其在内地项目层面的集中发力,或将给公司现金流带来更有力的支持。邓维聪亦坦言,公司内地住宅业务回收期刚刚开场,商用物业租金也增长迅猛,预计未来内地业务对公司整体业绩贡献将持续增加。
“苦等”6年欲逆势开盘
在内地楼市调控的大背景下,新地仍决意维持其内地的住宅推盘力度。
据了解,新地旗下位于苏州金鸡湖畔的一线临湖别墅“湖滨四季”项目自推出市场后,深受市场追捧,销情火爆。与此同时,集团位于上海陆家嘴的滨江凯旋门项目也在按计划推进中。
作为新地在内地的核心销售型项目——滨江凯旋门从拿地到开盘,开发商 “苦等”已达6年之久。“凯旋门项目好事多磨,为了尊重周边小区业主的景观需求,2008年12月31日,新地经过多次修改的规划方案通过了有关部门的审批。2009年5月12日,新鸿基地产潍坊地块拿到了开工许可证。2009年6月1日,这个名为滨江凯旋门的项目终于得以正式开工。此后,又经历了世博期间的施工限制。2011年11月前后,基本达到预售条件的凯旋门于当年年底递交预售申请,以正常的审批流程和与相关部门沟通的最新进展,预计3月可以获得预售审批。”邓维聪毫不犹豫地表示,一拿到预售许可证后就立即开盘。
由于该项目处于上海陆家嘴绝版地段,外界早已将其定位将超越汤臣一品等沪上现有豪宅的“准楼王”,销售价格一直是关注焦点。邓维聪表示,尚不便透露具体价格,“但定价合理,优势在于总价控制得好。我们不会因为市场大势而过多调低价格,关键在于对产品有信心,在整体市场低迷时,优质产品仍有机会。”
“你问我现在的入市时机,我可以告诉你,市场的状况确实不是很好,尤其是高端住宅,但我们已经等了太久,不想让别人再误会我们捂盘。”邓维聪透露,滨江凯旋门首批将推出几乎户户有江景的1、2、3、5、6共五栋楼,一次性推盘体量颇为惊人。因此虽然目前滨江凯旋门已经积累了不少客户,包括从香港过来的“粉丝”,以及一些金融界人士,但新地方面还是做好了长期“抗战”的准备。
邓维聪预测,2012年内地高端住宅市场的消化不会很快,但依然能保持相当的消化量,这种状况至少到2013年上半年才可能好转,关键在于政策走向。
200亿“大单”挑战业绩贡献
“据我所知,在滨江凯旋门打地基的时候就有新地的粉丝开始打听这个项目的情况,因此,我们还是十分期待这个项目开盘后的表现。”尽管新地方面对市场预测颇为保守,但市场中还是有分析人士颇为看好滨江凯旋门的后市表现。
他指出,距离滨江凯旋门不远的汤臣一品,售价已在约15万元/平方米。“保守估计,滨江凯旋门一期若销售顺利,新鸿基地产销售有望回笼资金75亿元人民币。”
事实上,记者获悉,上海滨江凯旋门总建筑面积超过15万平方米,若按市场预期的每平方米售价可能超过15万粗略估算,滨江凯旋门项目的顺利入市销售对新鸿基地产意味着至少超过200亿元的资金回流,相比5亿美元的债券融资,滨江凯旋门的意义不言而喻。
对于上述人士的猜测,邓维聪亦坦言,该项目的可售总面积和此类产品的市场价格水平,就足见滨江凯旋门项目顺利销售所能带来的庞大资金回笼。“核心项目的入市契机和定价固然费神,但核心项目销售回款对公司现金流的关键意义显然更为重要。如果滨江凯旋门真的可以卖200亿的话,我们肯定很高兴。未来,内地市场确实不容忽视。现阶段新地在内地很多城市的项目都进入了收获期,不仅是上海,其他城市苏州、南京、广州、成都都不错,所以接下去几年,内地会不断对集团对上市公司有贡献。毕竟市场不可能一直这么差。”
内地业务结构变局初现
事实上,早在新鸿基地产于融资、销售两个层面同时推出保证现金流之前,该公司内地项目对公司整体业绩贡献的逐年提升已有所体现。
“内地项目的租金收入增长迅速,未来几年内,不排除内地物业租金收入和香港平起平坐的可能。”邓维聪表示。
据披露,以位于陆家嘴的上海国金中心商场ifc mall第一期为例,2011年该项目的年租金收入约达4亿元。而截至2011年12月底,上海ifc商场平均每日人流量为6万~8万人次,2011年营业额为40亿~50亿元。而国金中心办公楼也以14~16元/平方米·天的租金水平成为陆家嘴区域的标杆。
“上海国金中心ifc全部投入运营,一年可以收租金10亿元以上,上海环球贸易广场ICC届时也基本可以达到这个数,两个加起来就有20亿租金收入。我们上市公司租金收入是差不多100亿元,这样内地收租业务一下就已经占到1/5了,确实蛮可观的。”据邓维聪介绍,目前上海ICC一期已经竣工,其中一栋写字楼几乎满租,商场部分出租率也超过80%。剩下一栋写字楼和一栋只租不售的酒店式公寓在建中。
有业内人士认为,接下来,新地还将实现其在内地业务版图结构的进一步扩张,因此,摆在港资房企面前行业整合中的收购机会和地价下调后的土储契机不容错过。在他看来,经过多次经济波动的考验,港资房企大多实施审慎经营策略以求“基业长青”。目前,港资企业普遍能在维持高水平流动资金及低借贷比率的情况下,依然能从容面对经济不景气带来的挑战,自然也就有了逆市买地的底气。
据不完全统计,和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安等港资房企去年在内地二三线城市土地市场的投入已超过200亿元。上述港企在佛山、大连、重庆、莆田、珠海、南京等国内二三线城市大量圈地,以商业用途居多,相对而言,新地在此间的土储市场表现平静许多。
对此,邓维聪坦言接下来确实还会在内地继续寻找合适地块,但会集中在发达城市的中心或优质地段,且倾向于商业用地。“我们的投资策略比较谨慎,毕竟新地是个几十年的品牌,所以要全力保证公司的品牌认可度,目前来看,我们还是希望做一些能够长期持有的项目。”