一边被规范,一边在重塑,随着我国房地产从增量向存量加速过渡,房地产经纪行业正在受到互联网的冲击和挑战,也在发生着深刻变革,向着以用户为主导、信息真实透明、分工且协作的行业新格局发展。“互联网让消费者变得更加理性,在买房过程中也更加主动。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在“预见•北京2018城市数据创想会”现场说道。
2018年8月28日,由DT财经主办的“预见•北京2018城市数据创想会”在北京举行。DT财经现场发布《2018北京城市大数据活跃报告》,联合第一财经商业数据中心(CBNData)发布《2018北京消费气质报告》,并与参会的专家学者、商界领域、媒体等共同探讨探索北京的商业格局和人群消费特征,预见北京的商业发展和城市未来。
活动现场,杨现领带来以“租购行为大数据”为主题的演讲。他指出,互联网时代,消费者的购房决策会更加理性,数据的更大效用亟待被挖掘;在技术探索层面,贝壳找房平台推出的VR、大数据匹配等技术的应用可以大大提高消费者的购房、租房效率。
图片说明:杨现领在DT财经“预见•北京2018城市数据创想会”上发表演讲
线上选房成主流:一个消费者买房之前花80天做线上研究
房地产行业作为一个低频消费的行业,消费场景非常短暂。杨现领认为,当房地产市场由B2C主导向C2C主导转化的时候,才真正开始出现微观的交易数据。
杨现领指出,过去二十年房地产是以增量为主导的时代,二手房交易非常低,相对1.5亿套的新房交易量,二手房大概只有二千四百万套,并且交易主要集中在一线和二线核心城市。从数据来看,75%的二手房交易发生在过去五年。根据贝壳研究院的监测,在链家成交的用户中,有65%的人会注册链家网或者贝壳网,其中有58%的人有访问行为,有57%的消费者访问过房源页面,从用户来贝壳网进行第一次访问到最后产生购买行为,平均花费的时间为200多天。
贝壳研究院Real Data数据显示,用户在线上浏览的前期,主要看购房资格、购房相关政策和市场信息等购房知识相关的内容,后期则更多关注房源本身。杨现领认为,当下房地产互联网品牌在内容生产上,除了重视房源信息的建设,还需要提供各种各样消费场景信息,比如周边的地铁信息、配套信息结合,才能满足消费者更多的需求。
杨现领强调,互联网让消费者变得更加理性,在买房过程中也更加主动。贝壳研究院Real Data数据显示,一个消费者买房之前,会花263天左右的时间进行线上学习。
线下选房如长征,数据和技术的应用将优化消费者体验
除了线上做功课,线下消费者也会付出很高的时间成本。成交一套房子至少线下看5套,10套甚至20套,在看房过程中,除了住宅内部的结构,还要看看周边菜市场、地铁站、超市的情况,所以实际花费的时间更长。
但与之相对的是较差的看房体验。在美国,房地产经纪带客户看房,可以在线上随时获取并给出详细的相关信息,国内的情况却与之相去甚远。“目前国内房地产经纪领域在数据和互联网上的投入跟美国比差异很大,这是贝壳未来需要努力的地方。”杨现领将看房过程比作长征,上半年全国二手房交易客户大概走了180多万次,路程达三百万公里,相当于147次长征的距离。“消费者奔波在路上,经纪人也非常辛苦,所以这个行业还是非常传统,被大数据改变得非常有限。”
此外,在人工智能、虚拟现实铺天盖地的当下,技术对房地产领域的渗透仍然有限。杨现领认为,技术变革的空间很大,而目前贝壳找房平台推出的VR、大数据匹配等技术的应用则正在大大提高多方效率。
以成都为例,目前50%挂牌的在售房源可以通过VR展示,50%挂牌的在售房源会被80%的用户打开,也就是80%的用户只看有VR的房源,VR带看较400电话转化率提升215%,效率提升非常明显。通过VR带看,人均停留时长提升到381%,人均浏览房源量会提升到180%,七日内人均带看提升到140%
“这说明任何一点技术的改变都能使效率极大的提升,也说明消费者对技术和互联网的期望值很高,只要你做一定改变,消费者就会给出明显的关注,这就是我们坚定做互联网技术的原因。”杨现领说。
北京地铁商圈数据图鉴出炉
如果对比买卖的客户和租赁的客户对互联网的需求,又会有不同。杨现领介绍,租赁客户对于互联网的访问更加高频和深入,而且租赁大部分的供需匹配都发生在线上,因此交易对信息的依赖更重,全面、及时的互联网租赁平台提升交易体验有很大的作用。此外,租赁人群更加看中他们商圈的分布。
为此,贝壳研究院联合DT财经“城数”,以房产交易与商业消费大数据为潜望镜,以北京地铁商圈作为锚点,勾画出生长中的中国大城市性格侧影。DT财经城市数据库的BLECTS指标体系数据与贝壳研究院Real Data数据产品中的楼盘数据、房产交易数据和购房行为数据打通,形成8类、17个最具代表性的评析维度,重点选择分布在北京不同区域的7个典型商圈(西北旺、望京、常营、回龙观、五棵松、德胜门、国贸),通过人群画像,试图形成更加形象生动的商圈图鉴。
以临近的西北旺和回龙观为例,同为码农程序员聚集区,却有着不同特征。6号线上的西北旺站辐射圈内多个指标明显滞后,商业等级和商业规模排在7个商圈中最末,休闲娱乐规模、休闲娱乐活跃度也位列7个商圈中的后半段,反映了西北旺程序员朴素的日常生活。
13号线上的回龙观站多年来是个神奇的存在。十年前,回龙观给人的感觉是“脏乱差的村里”。十年后,毗邻西二旗、西北旺的回龙观已经成功逆袭。Real Data数据显示,回龙观站购房人口最为年轻,25-31岁购房人群占比为39%,在7个商圈中排名最高。华为、百度和联想的年轻员工是主力购房人群,毕业于顶尖学校的码农们正在改造回龙观。回龙观站居住规模在7个商圈中排名最高(包括126个小区14万套房),但租金与房价最低,500万以下的两居选择很多,某种程度来说回龙观站是明显的“洼地”,“程序员友好度”很高。
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